قال تقرير بنك الكويت الوطني إن وتيرة النشاط العقاري تباطأت في الربع الثالث من عام 2022 متأثرة بالعوامل الموسمية، على الرغم من أنها لا تزال تتماشى ضمن مستويات ما قبل الجائحة، مبيناً أن التقديرات تشير إلى أنه من السابق لأوانه رؤية تلك التوجهات على أنها بداية لتحول دائم نحو مستوى أضعف من المبيعات، خاصة بالنظر إلى الانتعاش القوي خلال أكتوبر، الذي قد يشير إلى أداء أقوى في الربع الرابع من العام الحالي.
وأشار تقرير بنك الكوت الوطني إلى ارتفاع أسعار المنازل السكنية بنسبة 15.4% على أساس سنوي، خاصة في محافظتي مدينة الكويت وحولي، وذلك نظراً لقلة المعروض وندرة الأراضي القابلة للتطوير، وفي المقابل ارتفعت أسعار الأراضي السكنية بنسبة 16.9% على أساس سنوي خاصة في محافظتي الفروانية ومبارك الكبير.
وأدى نمو أسعار المساكن بصفة اجمالية لاتساع فجوة التقييم مقارنة بالقطاع الاستثماري، وذلك لأن ارتفاع الأسعار قد تكون من أحد العوامل التي خفضت الطلب على العقارات السكنية.
وبالنظر إلى التوجهات المستقبلية العام المقبل، ذكر التقرير أن المخاطر المحيطة بتوقعات السوق تأتي متوازنة نسبياً. وتشمل العوامل الإيجابية ارتفاع أسعار النفط، والنمو الاقتصادي غير النفطي المتوقع لعام 2023، وإمكانية تزايد الإنفاق الاستثماري، الذي من شأنه أن يدعم العمالة الوافدة (وبالتالي الطلب على الشقق)، واحتمال إصدار قانون الرهن العقاري، الذي من شأنه أن يعزّز الطلب على القطاع السكني.
وبيّن «الوطني» أن التدابير الحكومية ستساهم لتسريع وتيرة توزيع المساكن أيضاً في تخفيف الطلب المكبوت، وتساعد السوق للتحرك بسلاسة أكبر، وفي المقابل، تشمل المخاطر التي تهدد آفاق النمو، انخفاض أسعار النفط، مما قد يؤثر في المعنويات، وارتفاع أسعار الفائدة الذي قد يؤثر في الطلب والأسعار، وارتفاع تقييمات القطاع السكني بصورة مستمرة، مما يؤثر سلباً في الطلب، وزيادة تكاليف البناء التي من شأنها إعاقة نمو العرض، مما قد يبقي على ارتفاع الأسعار وتفاقم المخاوف المرتبطة بالقدرة على تحمل تكاليف القطاع السكني.
المبيعات العقارية
أضاف التقرير أن أنشطة المبيعات العقارية في الكويت تباطأت في الربع الثالث من عام 2022، إذ انخفضت بنسبة %25، على أساس سنوي، لتصل إلى 810 ملايين دينار، فيما يعد أدنى مستوياتها المسجلة منذ الربع الرابع من 2021
وذكر التقرير أن ذلك التراجع يعزى للانخفاض المستمر في مبيعات القطاع السكني، وتباطؤ مبيعات القطاعين الاستثماري والتجاري، وذلك على الرغم من أن هذين الأخيرين ما يزالان يحتفظان بمستويات أعلى من تلك المسجلة في الربع الثالث من عام 2021. وتشير هذه التطورات إلى تلاشي طفرة الطلب على العقارات التي شهدناها في أعقاب الجائحة في عام 2021. وقد يرجع تباطؤ وتيرة النشاط العقاري أيضاً إلى مجموعة من:
1 – العوامل الموسمية
2 – ارتفاع التقييمات
3 – تكاليف البناء
4 – تشديد الأوضاع المالية مع قيام البنوك المركزية برفع أسعار الفائدة لكبح جماح التضخم
وبيّن تقرير «الوطني» أنه رغم هذا التراجع فإن المبيعات استعادت بعضاً من الزخم في أكتوبر الماضي، إذ ارتفعت بنسبة %20 على أساس سنوي، مما يشير إلى إمكانية تحسّن المبيعات في الربع الرابع من عام 2022
اتجاهات الأسعار
بالنسبة لاتجاهات الأسعار في الربع الثالث من عام 2022، فإنه ووفقاً لتقديرات «الوطني» المستندة على بيانات المعاملات الرسمية، واصلت أسعار العقارات ارتفاعاتها (%+4.8 على أساس ربع سنوي، %+12.2 على أساس سنوي) في ظل زيادة أسعار الوحدات السكنية، التي فاقت زيادات أسعار قطاع العقار الاستثماري. وقد تكون أسعار قطاع العقار الاستثماري قد تأثرت بفتور الطلب خلال فترة الجائحة (خاصة بسبب انخفاض أعداد الوافدين)، فضلاً عن قرار رفع رسوم المرافق العامة على العقارات الاستثمارية الصادر في وقت سابق. إلا أنه من المحتمل أن يكون أثر تلك العوامل على الأسعار قد بدأ في الانحسار
زخم عقارات السكن الخاص
أشار التقرير إلى أن قيمة مبيعات العقارات السكنية شهدت تراجعاً بنسبة %46 على أساس سنوي في الربع الثالث من عام 2022 لتصل إلى 434 مليون دينار، وذلك على الرغم من أن المبيعات على أساس ربع سنوي ما تزال تتراوح في نطاق متوسط السنوات الخمس. ويبدو أن تأثير الطلب بعد الجائحة قد تراجع أخيراً، فيما ساهم في تعزيز مشتريات القطاع السكني ودفعها لتتخطى أكثر من 800 مليون دينار في الربع الثالث من عام 2021 (و2.8 مليار دينار في عام 2021 بأكمله).
252 مليون دينار مبيعات العقار الاستثماري
أفاد «الوطني» بأن مبيعات قطاع العقار الاستثماري بلغت 252 مليون دينار في الربع الثالث، بنمو بلغت نسبته %7 على أساس سنوي، على الرغم من تراجعها على أساس ربع سنوي. وجاء حجم الصفقات أيضاً أقل من مستويات الربع الثاني من عام 2022 (وإن كان أعلى من مستويات الربع الثالث من عام 2021)، الذي يحتمل أن يكون قد تأثر بالعوامل الموسمية. وتم تنفيذ أكثر من نصف الصفقات في محافظة الأحمدي نتيجة لانخفاض التقييمات مقارنة بالمحافظات الأخرى.
مبيعات القطاع التجاري
أوضح التقرير أن مبيعات العقارات التجارية انخفضت في الربع الثالث إلى 124 مليون دينار (%-56 على أساس ربع سنوي)، إلا أنها قفزت بنسبة %243 على أساس سنوي. ويعتبر التراجع على أساس ربع سنوي إلى حد كبير إعادة تعديل للأوضاع في أعقاب زيادة عدد الصفقات خلال الربع الثاني في منطقة صباح الأحمد الساحلية في أبريل، والتي من غير المرجح أن تتكرر مرة أخرى بالمدى نفسه. وانخفض حجم الصفقات على أساس ربع سنوي في الربع الثالث من عام 2022، مما أدى إلى زيادة متوسط حجم الصفقات.